黑天鹅的一年：不务正业的恒大汽车 碧桂园机器人 万科养猪

是人是妖，一照便知

作者 | 怼君

实习编辑 | 暐闻

新一季奇葩说又开始了，有个议题让我心里很感触——

要不要重启？

这是一个大胆的设置，也是对去年黑天鹅之年的惊恐、回味以及对新一年的寄望。

一年前，对数成立了。

对着屏幕敲着字的那一刻，

怼君没想过，10几天后将会面临一场如何的健康与人性大考。

从未想过，你若安好，便是晴天

这是如何有重量的一句话。

去年这个时候，我们感叹着离去的大声希微，感叹着经济下行的小黯淡，殊不知因疫情的黑天鹅，更加冷酷到底。庚子年就是庚子年，从1840年鸦片战争开始，从辛丑条约到三年经济困难，每60年一次，跌宕起伏，考验挑战。

这是关于逝去的一年。

我们从未想过，这些人会离开我们。

比如那个在凌晨四点陪伴我们的科比，比如一代球王马拉多纳离开了我们，比如武汉医院里奋斗一线的一位位医生：李文亮、彭银华等，比如中西钢琴诗人傅聪，傅雷家书的传人，都在这场疫战中离开了我们，或意外，或疾病。

你若安好，便是晴天。

这是关于破而立的一年。

打破了我们对西方文明的盲目崇拜，当汤姆汉克斯，曾经的英雄阿甘和C罗都患上了新冠肺炎，当拜登和特朗普争得面红耳赤，枉顾上千万的感染上升，特朗普依然高调露脸，不戴口罩，直到自己感染新冠。不止特朗普，西方各国首相、总统纷纷中招，我们终于明白，无论多么高高在上的你我，终将是普通人。而西方疫情的失控，仿佛映衬着制度的失控，而东方的克制和安全得到了肯定。

不知不觉，怼君默默地耕耘着这个不足一提的小号。

建立这个号，有些老夫聊发少年狂的冲动，总想抒发着一些莫名的情愫，提醒自己，要对行业内行业外大大小小的事保持着好奇心。我们的团队有不惑之年的怼君，而立之年的嬷嬷，也有二八年华的暐闻，但无论是20 30或是40，好奇心比玻尿酸、热玛吉更能保持一个人机体的年轻，这是怼君这一年——

所思，所想，所惑。

本着好奇心，怼君整理了下今年地产界值得一提的几件最重要的小事——

◆疫情下恒大开线上发布会，打开企业线上营销热潮

◆恒大终止回A

◆“不务正业”的多元化——恒大造车，碧桂园做机器人，万科养猪

◆贝壳上市 数据比地产赚钱的时代开启

◆蛋壳暴雷

◆三条红线，闽系暴雷，万科做白武士

◆地产物业分拆上市浪潮

◆地产界那些体面的分手......

排名不分先后，纯属纪念，致我们终将逝去的黑天鹅之年。

1

地产界头条总是恒大的

要说今年整个地产界新闻，我觉得至少1/3是恒大提供的，说是地产界的男主角也不为过。

伊始，疫情带来的恐慌弥漫整个市场，所有人都被迫在家里，售楼处接近瘫痪状态。无论是郁亮还是许家印，杨国强还是孙宏斌，地产大佬们或多或少，都陷入焦虑。被带疫情带乱节奏的第一季度，业绩怎么挽救？

VR和直播带货，让地产看到了希望。

当怼君打开贝壳看着经纪人VR看房的时候，恒大集团的刘雪飞在小小的屏幕上开了地产第一个线上发布会，打破了开发商的一片死寂。2月16日晚，恒大宣布网上卖房，推出线上5000元订房+无理由退房政策+75折特大优惠，将其全国613个楼盘进行全面网售，号称史上最大让利。

3天580亿！何其轰烈！

不管数字背后的争议，怼君只想说，这个世界没有你不敢想，只有你不敢做。无论哪个行业，执行力才是生命力，这里用上海话唱下这首闽南话的歌——

爱拼才会赢。

在恒大的带动下，数字营销成了地产界的主题，复星直播了，碧桂园直播了，还带着汪涵和大张伟，带着全国区域公司的总裁们学习怎么做直播，加大对自有销售平台凤凰云app在交易全环节的应用，这样看来，疫情反而成了龙头企业数字转化的一大契机。

机会，果然是留给有准备的人。

没准备的万科，不好意思，尽管差距不太大，老二的位置让出，也是意料之中。

恒大第二件比较高调的事，是来自与深深房的彻底分手。

分手应该体面，谁都不该说抱歉。

当初，结缘深圳和深深房的橄榄枝，让这家出身广州的房企，移步大湾区之巅。

四年的纠缠！与深深房重组的项目，犹如悬在半空的肥猪肉，看得见，吃不到，潜在风险极高。其中最触目惊心就是三轮引入的1300多亿战投要全部按照对赌协议，存在兑付风险。这些战略投资者包括苏宁、山东高速、深圳正威、嘉寓、深业集团、中信聚恒、广田投资、宝信投资等。然，除了不少资本市场看好恒大的投资机构，许老板的好朋友以及上下游供应商。大家都以为危机会爆发的时候，许老板基本上全部安全着陆，转为普通股。

尽管，许老板的好朋友笑容柔和中带点涩味，尽管苏宁不日后就把所有的股份质押给阿里（为了支持好友，真的勒紧裤腰带了），但危机总算是解决了。

这轮战投中，有新的公司接手，某种意义上，让恒大真正地融入了深圳。

许老板说：我的一切都是党和国家给的。

纵深之，值得学习。

而第三个头条，应该属于地产界的多元化。

多元化不是一个新词，从恒大做水，做粮油，做足球开始，地产做跨界已经见怪不怪。

让人感到意外的，只是疫情之下，还来多元化。

很多人一说起地产多元化，就想起恒大造车、碧桂园做机器人，万科养猪，觉得非常地“不务正业”，真的是这样吗？

先说说争议最大的恒大造车，一开始大家都不太看好，说着恒驰的广告很一言难尽，但是随着许老板把车开上路，构件和内饰的图片进一步披露，怼君有些改观了。

打开股票app，中国股市目前最火的几大板块是什么？

酿酒、汽车、高科技、食品，当然还有最近很火的医药。

恒大汽车今年完成了两件大事，一是更名，而是H股准备登陆科创板。

股价从6块涨到30多块。

这是资本的力量，资本需要故事和想象。

但新能源只有想象吗？无论是特斯拉、小鹏、蔚来，我们肉眼都能看到路上的新能源车已经越来越多，尤其是在汽油车牌照吃紧的一线城市。如果不太恰当比喻成手机的话，从诺基亚到苹果，摩托罗拉到小米，取代也就是三五年，甚至是一两年的事情。

时代如此残酷。比亚迪为什么换车标？

今天比亚迪的股价已经突破200元。翻翻怼君上个月买的新能源汽车ETF。

已经涨了20%

广汽、北汽、吉利汽车的新能源布局是不是太慢了？

这都是题外话。

恒大汽车被认为是资本界的搅局者，搅局者这词多少带点不友善，类比宝能当年搅局宝万之争。纵观恒大做了如此之多跨界的事，恒大冰泉品质还是可以的，恒大兴安大米还是挺好吃的，这两家公司毕竟还活着，而超市的货架上，恒大冰泉。只要资本话题热度够高，在基础技术具备基本配置的情况下，只要投入是合理的，技术升级和产品量产的提升，还是可期的。

无论是地产还是消费市场都需要鲶鱼，有人大胆假设，小心求证，前提，是财务的可控。回顾恒大今年的财务状况，总负债和负债率都在逐步下降，根据中报数据，恒大的净负债率从之前200+%的规模降至170.65%。

然后是万科养猪。

刚刚说到，今年食品股的暴涨显而易见。

正邦科技、新希望、温氏。

当然，这正确不正确我不确定，至少猪价目前长期稳定在40大元是不争的事实。

10亿养30头万头猪，对于每年卖7000多亿的万科，也是小数目。

但，猪肉价格暴涨跟非洲猪瘟有关，最近猪价持续下跌，也是国家努力控制的成果，这么多猪肉生产企业，会不会出现生产过剩，也是值得担忧的。

万科要赚这些钱吗？

意外收获不少，比如国家对养猪企业的金融贷款资助补贴并不少。比如，耕地养猪不需要办建设用地审批，比如生猪养殖场地周围建设附属设施限制在15亩内的上限悄悄取消了。

所以，玩多元化，相比起恒大，万科是聪明的。

而对比上述两家，碧桂园的多元化确定性和技术应用变现更高。

很多人一开始认为碧桂园做机器人不靠谱，但怼君今年去了趟广东，又有新的认识。

在智慧餐饮赛道上，碧桂园本身2000多个项目的社区，1000多万业主，这是一个很确定的基本面，人总要在社区生活，社区生活的人总要衣食住行。那在基本面外，中国有多少的学校、办公楼、展会需要智能化餐饮改造，每年因为饭堂阿姨多一勺少一勺的争执，饭堂的食品安全，什么苍蝇老鼠在肉饼上飘的事情，制造了多少社会新闻。

有需求，就有市场。

随着人口增长下降，人们对就业期待价值更高，用工荒是一个问题，既然智能化是一个不可逆的趋势，为什么不提前布局？

衣食住行的服务专业化，智慧化绝对是蓝海。

参考物业股扎堆上市，参考美团市值直逼2万亿。

2

互联网时代——地产界的肖战与王一博

要说地产界的超一线流量小生，当属贝壳。

8月13日，贝壳找房在纽交所正式挂牌上市，成为中国居住服务平台第一股。上市当天，贝壳股价上涨87.2%，公司市值达到了421.95亿美元。

谁能想过，干中介也能干成上市公司呢？

平台就是力量，流量就像颜值一样正义。

虽然，行业里阿猫阿狗都扬言要抵制贝壳，但是，左晖不是一天成功的，1999年第一家链家成立至今260多个房地产经纪品牌，连接超过4.2万房地产经纪门店，超过45.6万经纪人，

贝壳的成功是的耕耘，不是单纯的流量胜利，平台伟大，而是左晖对规则、专业和人性的高度理解。

90年代末，当一大堆中介靠着信息不对称来坑买家中介费，赚差价来，链家想的是如何打造专业的经纪公司平台和规则，用专业来换取用户的信心，对品牌的信任度。

当所有的平台都想着赚广告费和开发商渠道费来躺赢的时候，不管用户上app有多么千回百转，反复被套路。

相反，贝壳想的是如何搭建一个良性的平台，让中介更好找到房源，让用户更好地出售房子，找到合适自己的房子，一切研究用户习惯并深度应用的平台，注定会成功。最后，那些想着脱离贝壳和链家的商家，为了得到即时房源，最终又偷偷成为贝壳下载用户。原来靠着其他平台卖用户信息的开发商，最终还是把代理权和渠道费给予贝壳。

而关键的是，平台对接的是人，贝壳实现了经纪人圈层价值的转型升级，让从前大家都瞧不起的房产中介，变成受尊重的专业人士，在专业领域职业化探索，把跪着赚的钱变成站着赚。

这才是左晖的成功，贝壳的成功。

再一次说明，因为见小利而忘大道，结果失去了整个市场，事实说明了一切。

11月，贝壳上市的三个月后，蛋壳暴雷。

曾经，无数租客无家可归，1月17日蛋壳在美国挂牌上市，当所有人以为它发展前程一片大好的时候，蛋壳公寓因拖欠房东房租与租客退款陷讨债风波，申请破产也失败。

年初上市，年尾破产，真是儿戏。

最儿戏的是，暴雷事件后股价的大涨大跌，疯狂割韭菜，怼君思考，长租公寓到底是借着帮助年轻人在城市站稳脚跟，还是利用年轻人的信用和贷款资格，疯狂割韭菜的庞氏骗局？

贝壳，蛋壳，一字之差，天壤之别。

黑天鹅真的是检验真理的唯一标准。

3

不要对市场存在幻想

同样暴雷的，是泰禾和闽系们。

，央行党委书记、银保监会主席郭树清在《求是》杂志发文指出——

“房地产泡沫是威胁金融安全最大的‘灰犀牛’”。

随后，万科、融创、保利、绿地等12家房企被住建部、央行约谈。随后，对重点房企的资金监测和融资管理规则，

这一规则被称为：约束债务的“三条红线”。

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得小于1倍。

三条红线全踩的泰禾，今年很不好，我想以野蛮生长，疯狂扩张的闽系企业都不太好。

比如福晟和某出身川渝的企业等。

根据泰禾中报，上半年净利润亏损14.6亿元至18.6亿元，同比下降193.54%～219.16%。泰禾集团表示，业绩亏损主要是上半年受新冠肺炎疫情及公司房地产开发项目结算排期的影响，无集中交付的地产项目，仅有零星项目交付结转收入，造成收入较上年同期大幅下降，相应的营业利润大幅减少。

天风证券指出，泰禾集团境内市场存量债券规模为104.16亿元，海外存量美元债为14.655亿美元，是近年来资产规模最大的违约房企。

有很多朋友问我，泰禾院子还能买吗？

产品无论是设计还是布局，真正做到了细节细节。为了回笼资金，价格上还有捡漏的空间，但这样的基本面下，什么时候能完工收楼真的说不准，想了想福晟业主疯狂维权的画面，我还是劝我朋友三思而后行。

除非有白武士接盘——

结果，万科来了。

万科不是泰禾第一“绯闻”白武士，之前绯闻名单里，金茂、建发都有，但最有规模和实力的还是万科。24亿的驰援方案确实有力，但参考世茂打救福晟，像武侠小说里，霸道总裁打救弱小孤女，肯定是有条件的，不是让她以身相许，做压寨夫人，就是要她家的继承权——

不对泰禾投资、黄其森及泰禾集团的经营及债务等承担任何责任，

亦无任何责任提供任何增信措施或财务资助。

总之就是——不主动，不拒绝，不负责。

泰禾的暴雷，折射出房地产行业不少人还抱有侥幸心理，也告诫那些疯狂加杠杆，疯狂扩张的开发商，谁说债多不愁？暴雷的时候，什么白武士，至尊宝，七色祥云都不会有。难怪泰禾跑路引起某省相关部门高度重视，查处所有开发商不按规定存放使用预售资金的问题，可谓是来不曾有过的力度，估计其他省份也会继续加紧开发商各种资金管控。

也是，跑路了，该怪谁呢？

Last

，怼君觉得更像贾瑞手上的风月宝镜，有两面。

认真生活的人和企业，会照到骷髅头，惨淡经营，蹒跚前行。

结果，会把黑天鹅换成了白天鹅，甚至是肥鹅。

而另外的会照到美人，表面繁花似锦，其实投机取巧，铤而走险。

结果，黑天鹅扑一扑翅膀的风，就会把他们扇得无法抵挡。

明天怼君会继续盘点今年上市的地产企业、物业企业，

还有地产界那些不能说的秘密。

明天见。