公寓投资：钱景还是陷阱？揭秘投资的真相！

“钱景”还是陷阱？说说公寓投资的那些事！ 公寓投资作为一种热门的投资方式，吸引了众多投资者的关注。但是在投资公寓之前，投资者需要了解一些重要的事情。首先，公寓投资的前景不仅取决于市场需求，还与区域经济、政策环境相关。其次，投资者需要对公寓市场进行深入的研究和分析，以确定最佳的投资时机和地点。另外，公寓的管理和维护成本也是需要考虑的重要因素，这直接影响到投资的回报率。此外，投资者还需要了解相关的法律法规和税收政策，以避免不必要的风险和损失。因此，在考虑公寓投资时，投资者需要综合考虑各种因素，谨慎决策，以避免陷入风险陷阱。

买一层送一层！精装修，40~70年产权，可拎包入住！

重要的是价格便宜，总价低！还不限购！

看到这里，是不是很心动？

别急，先打住。

公寓作为一个介于住宅和写字楼之间的产品，在西安楼市一系列的限购政策出台和国家“房住不炒”大方针之下，催生出来了一波投资浪潮。

特别是在住宅90平以下几乎断供的情况下，促成了很多公寓需求。

那么，目前市场行情如何？究竟能不能购买？

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说实话，与商品房几乎同时起步的公寓产品，在近几年呈现了爆发式增长。

，公寓新增供应量约65.8万方，到了公寓新增供应量达127万方，实现了翻倍增长。供应量已超过200万㎡。之后由于西安商住用地供应量减少，公寓供应量开始回落。

在成交方面，公寓成交量43万方，公寓成交118万方，涨幅174%。到了今年3月，成交量更是创下历史新高。

而具体到供销比上，在今年4月达到0.5，说明目前公寓市场仍旧是供不应求的状态。

为什么会出现这样的情况？

1、限购升级，住宅类房票紧缺。

2、房价上涨，买不起住宅的人，低总价、小面积的公寓成为首选。

3、通货膨胀下，资产保值的稳定器。

4、主城区开发逐步完成，住宅用地越来越稀缺，但小面积的商业用地还有供应。

5、呈现出明显的类住宅化倾向，户型到装修风格，公寓类产品越来越适合年轻人的品味与要求。

6、西安旅游业的蓬勃发展，对公寓、民宿的需求增多。

这些因素共同作用下，打开了西安公寓热销的大门，导致成交量逐年攀升。

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需求这么大，到底公寓产品到底适不适合投资呢？

优点：

1、面积小

公寓面积相对娇小，大多在30~50㎡起步，且装修精致，有的还贴合年轻人或者商务人士需求，带有健身房、洗衣房、读书室等共享配套。

2、总价低

与住宅相比单价相对低一些，总价一般也不高。有的LOFT公寓，买一层送一层，若是带有双钥匙，可以当成两个房间分租出去，赚取双倍收益。

3、不限购

商业地产属性，使得购买公寓产品都不占用购房资格。

缺点：

1、首付需要50%。

2、无法落户，不带学区（个别项目除外）。

3、梯户比高，商水商电。

4、交易转让税费高，大概在16%左右，且银行一般不接受公寓抵押，当你急用钱时不可以快速变现。

6、产权40年偏多。

公寓多数是商业用地，产权多集中在40年（70年占少数），目前物权法没有明确规定到期续期要交的费用。

7、升值比住宅慢很多。

整体缺点多过优点，但要注意的是，公寓投资并不是非黑即白，不能被一棒子打死。

比方说税费高，升值慢这个问题。公寓是一种持有式投资，赚钱路径不是通过溢价转让，而是长期持有。

所以买公寓要有一定的资金周转能力，以及要做好长期持有的心理准备。如果你只是想短期内赚取差价的购房者，确实不适合投资公寓产品。

再来看产权问题，公寓的土地性质是商业用地，所以注定其金融属性大于居住属性，能够自住还可以注册公司办公，用途比住宅反而更广。

因此，综合来看，分清楚利弊，根据自己的需求，选择合适的公寓产品还是可以投资的。

但此处要注意，那些没有西安购房资格，但后期考虑转手置换住宅产品人，我是不建议购买的。

此外，西安有购房资格，但钱不够，想买公寓自住的人，我也不建议，宁可晚几年攒够钱一步到位买住宅，都不要先买公寓。

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目前西安+西咸新区在售/待售公寓项目有78个，该怎么选？

优先思考一个问题，投资的这套公寓，你看中了什么，后期能够租给谁？

相同这两个问题，产品就很好选择了。

比方说，我看中了这套公寓带名校学位，那么你就可以选择这类公寓，但需要注意的是，签合同时最好把学位写在购房协议里。

再比方说，你看中这个公寓在地铁边上，附近商务比较集中，或者产业比较成熟，那么，选它也没啥问题。

因为地铁边，商务集中的地方，人流量很大，并且这些客群拥有更高的租金承受能力，不论是作为办公室、工作室或者自住，都能聚合出旺盛的消费需求，带来稳定的“现金流”收益。

由此，就不难理解，为什么西安高新、曲江的公寓售价都在2万元/㎡以上了，因为这些地方有众多名校资源，多条地铁通行，以及西安最集中的商务人口。

最后，回复一下那些咨询西咸新区公寓可否投资的问题。

答案是，不建议的。

虽然价格低，目前整个西咸都还处在发展起步的阶段，即使有很多产业进去，但配套全部落地，人气聚集至少需要5年以上，长的时间持有能否等待的起？而且这些板块内，新房众多，对于公寓产品的自住需求将会大打折扣，这点有没有考虑过？

因此，不要看价格便宜，就冲动消费，多点理性，多些分析，再做决定。